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房企的坏消息一个接着一个房地产真的要变天了

发布时间:2021-01-07 10:05:08 阅读: 来源:漆包线厂家

探戈

从文一地产,到中弘地产,再到绿地中国,有关房企的坏消息的确是一个接着一个,房企的资金链真的要扛不住了?

一、文一地产

文一地产是安徽最大区域性房企。前段时间被曝资金链问题,理由就是这家房企在2016年3月以77亿元的代价拿下滨湖新区一块地,刷新了记录。而这块地的预售价格仅比楼面价高了1000-2000元。

不过人家还是迅速站出来澄清了,旗下个别项目受备案价影响,也是出于回笼资金等方面的考虑选择底价销售,换取的是其他项目的正常赢利。作为手中拥有几十个项目的房企来说,不同项目做出一定的取舍的确很好理解。

这次风波的背后,其实跟文一2016年在合肥疯狂拿地有直接关系。数据显示,2014年文一在合肥拿地金额还比销售额少1.6亿,但到了2015年和2016年,文一在合肥拿地支出上全面超过其销售额。2015年是多4.2亿,2016年则直接多出51.7亿。而这家房企2016年在合肥的销售额才115亿,整个2016年文一在合肥拿地支出是销售金额的1.45倍。

时过境迁,2016年风光无两的合肥,今年已经明显低调了许多。文一的麻烦在于其在2016年的高点是拿了太多地,现在被调控折腾的够呛,能否过关,就看他的策略了。

二、中弘地产

中弘地产已经转型旅游地产,去年上半年报显示,这家地产商在建文旅项目有十个,战线拉得太长,消耗太多资金。截至2017年6月底,这家房企的借款已达201亿,而净利润仅有可怜的2930万元,净利润率为1.3%,仅相当与行业平均水平的七分之一左右。

更为麻烦的是,为这家房企贡献上半年签约金额贡献最大的项目——北京平谷御马坊正遭遇退房危机。除了御马坊,中弘旗下同处平谷的由山由谷也面临大面积退房的问题。

导致中弘这两大项目大面积退房的主要原因就是上半年北京的“限商”,不少业主因为受开发商售后包租高回报率的吸引买入大量商住房,现在由于商住的贷款已经被掐断,中弘不得不选择全面退房,资金链将更加紧张。

三、绿地辽宁

绿地辽宁子公司的问题是债务违约。据绿地自己发布的公告显示,截至2017年6月底,绿地辽宁子公司逾期短期债务已达2.475亿,逾期长期债务为2.1亿元,总额为4.575亿元。

绿地辽宁子公司为了开发本溪山水城项目选择了多渠道融资,有来自当地银行的,也有信托和私募基金。由于本溪山水城项目销售不及预期,这些到期的借款现在都面临还贷的难题。

四、一些数据

基于上半年业绩的火爆,各大房企纷纷上调了全年销售目标,其中碧桂园由4000亿上调至5000亿,中海有2100亿港元上调至2310亿港元,龙湖则有1100亿上调至1500亿,世茂则由800亿上调至880亿,富力则由730亿上调至800亿。

2017年上市房企年中财报显示,各大房企的净负债率均较之前大幅上升,其中融创为260%,恒大为240%,富力为193%,旭辉为59%,绿城为56%,华润置地为42%,金地为41%,碧桂园为38%,万科20%,中海为16%。此外,第三方机构测得泰禾集团上半年的净负债率高达396%。

今年前5个月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下降45.3%,其中银行贷款同比下降29.6%,票据和债券同比下降49.9%。

麻烦的是房企将逐步进入还债期,明后年是高峰期。2017-2019年累计需要还债18000亿左右。房企需要在利润、现金流和销售额之间做出选择。

当前的主基调是去杠杆,在降低涉房贷款的情况下,其实政府希望的是开发商要稳健拿地稳健开发,但房企们却不这么想,上半年销售这么火爆,正好可以用来增加大量的储备。

对房企来说,最大的危险其实在于现金流抗不过周期低潮,特别是在遭遇高潮时买地,低潮时卖房,中小开发商往往一两个项目玩砸了就能把自己干挺了,而大开发商的债务违约也会使自己后续融资的成本提高。

难怪连大炮都不看好短期楼市的行情,接下来不排除更多开发商开始以低于预期的价格开盘。融360房贷君认为,作为购房者,现在要做的只有一件事:积蓄资金,等待最佳的购房机会。

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