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房企销售回暖加快新年或迎来新一轮调整

发布时间:2021-01-08 01:34:09 阅读: 来源:漆包线厂家

摘要: 随着近几个月房产销售回暖,房产企业再度打起“抢地”大战,尤其是在一线城市,9月土地成交金额创下年内最高记录,环比暴涨188%。分析认为,当前一些积极的信号显示已连续19个月下滑的房地产投资增速或将企稳。

随着近几个月房产销售回暖,房产企业再度打起“抢地”大战,尤其是在一线城市,9月土地成交金额创下年内最高记录,环比暴涨188%。分析认为,当前一些积极的信号显示已连续19个月下滑的房地产投资增速或将企稳。

房企一二线城市抢地

伴随着宏观经济GDP跌破7%,1-9月房地产市场的投资增速也加速下滑至2.6%,创下6年来新低。

然而,近几个月房地产销售却日渐回暖,尤其在一二线市场。9-10月份,土地市场也出现回暖苗头,房企开始争抢地王。

今年9月末,上海的土地拍卖会现场,滨江集团&平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地,其成交楼面价28755元/平方米,溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地,包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是,在土地总价为19亿时,滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿。

而在9月中旬的拍卖会上,上海共计拍卖了3块土地,金额约78亿,值得一提的是其溢价率均超过了100%。

10月20日,北京丰台一地块拍出7.5万元/平方米的楼面地价,再次刷新地王纪录。

《21世纪经济报道》援引中原地产研究部统计数据显示,9月全月,一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿,创造了年内的最高纪录,环比8月全月涨幅高达188%。虽然深圳的总价地王以底价成交,但9月土地平均溢价率依然达到29.44%创年内最高;二线城市土地成交额达1214.7亿,环比上涨41%,同样为年内最高。整个9月,在一二线城市出现了地王频出的现象。

“从房企角度看,市场供求风险降至低位,金九银十预期会继续加速存量消化,房企补货意愿增强。同时,近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%,对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响,但却能缓解高档住宅开发房企的资金压力,为‘地王’诞生打下基础。”《第一财经日报》援引克而瑞研究中心研究员杨科伟称。

销售回暖,标杆房企今年或轻松达标

“银十”已过大半,标杆房企要完成年度目标似乎已“胜券在握”。

克而瑞研究中心的数据显示,到三季度末,20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%。恒大地产、华润置地的销售目标完成率已超80%,四季度相对轻松。保利地产、中海地产等房企的销售目标完成率也均接近70%。

四季度是房企冲刺业绩的最后阶段,按照过往的数据来看,四季度的销售金额往往会占房企全年业绩的四成。《第一财经日报》评论认为,标杆房企完成年度目标是大概率事件。

其中,尤其是改善型需求住房的销量比刚需更火爆。

以上海为例,自今年3·30新政以来,上海的中高端市场井喷,连续六个月成交量超过120万平方米,这其中大部分都是改善型需求。据上海链家市场研究部数据,9月上海单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交量为1309套,环比上涨42.0%,同比上涨4.2倍之多,已接近今年6、7月份成交峰值。截至10月18日,10月上海高端商品住宅成交量已达651套,随着高端项目近期入市步伐加快,10月成交量有望继续维持高位。

尽管上海中环内的新房总价多数在500万元人民币左右,更是非常吓人,但是对于这个人口众多的城市,却依旧有着强大的购买力。

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房地产投资将触底回升?还是新一轮调整将来临?

有分析认为,一二线城市的土地成交不断升温,加之三线城市土地溢价率上扬,或带动房地产投资见底回升。

此前,对GDP影响巨大的房地产开发投资,其增速已连续19个月下滑。

国家统计局19日公布的1~9月份全国房地产开发投资和销售数据显示,今年1~9月份,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长仅2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1~8月份回落0.9个百分点,达到有史以来的最低点。

拿地方面,房企1~9月的土地购置面积15890万平方米,同比下降33.8%,降幅比1~8月份扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元,下降27.5%,降幅扩大2.9个百分点。

中信建投指出,购置面积和成交价格的背离,反映市场区域分化的影响,一线城市一如既往保持着较高的热度,而三线城市的溢价率回升也透露出积极信号,四季度土地市场企稳值得关注。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,房地产投资前三季度基本延续了增速持续放缓的态势。一方面是三四线城市土地出让今年比较缓慢,牵制了投资数据上升;另一方面是大部分城市和房企依然在去库存,投资相对冷淡。

值得关注的是新开工数据。1-9月新开工面积累计同比依然下降12.6%,但降幅相比1-8月收窄了4.2个百分点。易居中国联席总裁丁祖昱认为,这预示着整个房地产开发投资增速回落已告一个段落,对GDP的影响已达顶峰。

丁祖昱认为,1-9月新开工累计降幅大为收窄和房地产开发投资加速下调形成巨大反差,说明1-9月累计2.6%的投资增速或已是谷底,四季度将企稳回升。

在CRIC、中原地产监测中,9月土地成交面积已出现回升趋势;另从中信建投对一些重点城市的跟踪来看,四季度将进入推地高峰,这也将对四季度土地购置面积带来边际改善效应。

克而瑞研究中心分析师杨科伟四季度宏观经济下行压力加大,全年保七堪忧,中央层面出台经济刺激政策将是大概率事件。对于宏观经济比重较大的房地产行业自然将被囊括其中,新版930或只是新一轮救市潮的序曲,特别是前期力度较大,而银行、地方政府懒于执行的政策,或有将于四季度推动加速落地,从而推动房地产市场持续上行。

不过也有分析认为虽然二季度开始市场明显回暖,但大多数库存压力较大的城市,库存过高的局面并未根本上改变,总体上仍处于库存消化阶段,这一定程度上影响了企业的投资信心。

同策咨询研究部总监张宏伟则表示,从短期内来看,当前楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。此外,今年下半年以来,一线城市、部分二线城市需求被透支,待市场需求在第四季度集中释放完毕之时,2016年初新一轮房地产市场调整极有可能会来临。

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